二世帯住宅とは

二世帯住宅とは、親世帯と子ども世帯など、二つの異なる世帯が一つの建物に住めるようにした住宅のことです。親が亡くなった場合、この不動産の相続はどのように考えればよいのでしょうか。

二世帯住宅の不動産相続の考え方

二世帯住宅の場合、相続の対象になるのは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産のみです。共有不動産であれば、被相続人の持ち分のみが相続の対象となります。たとえば、両親と長男一家が二世帯住宅に住んでいるケースで、父親が亡くなった場合を例に考えてみましょう。

建物の場合

・二世帯住宅の建物すべてが父の名義である場合

　→建物全体が相続の対象になります。

・二世帯住宅の建物のうち、父の持ち分が2分の1である場合

　→建物の2分の1の持ち分が相続の対象になります。

土地の場合

二世帯住宅の敷地である土地（宅地）は、建物とは別の財産として考えます。ただし、考え方は建物と同様で、土地についても相続の対象となるのは被相続人が所有している持ち分のみです。

二世帯住宅の不動産相続で揉めやすいポイント

誰が不動産を取得するかで揉める

不動産は物理的に分割することができないため、相続時に揉めやすい点の一つです。

二世帯住宅の場合、兄弟姉妹のうちの一人がすでに自宅として使用していることが多く、その人物が相続を希望するケースが一般的でしょう。

しかし、二世帯住宅以外に十分な相続財産がない場合、他の相続人との相続分に不均衡が生じやすく、ここが揉める原因となります。

代償分割で揉めてしまうことも

二世帯住宅を分けるのは難しく、また、住んでいない他の兄弟姉妹が必ずしも現物そのものを欲しいと思うわけではありません。

そのような場合に有効なのが「代償分割」です。代償分割とは、遺産分割の方法の一つで、相続財産の現物を取得した相続人が、他の相続人に代わりとなる金銭（代償金）を支払う方法をいいます。

たとえば、相続財産が1億円の不動産のみの場合、長男が不動産を取得し、もう一人の相続人である次男に現金5,000万円を代償金として支払うような方法です。

ただし、不動産の代償分割では、不動産をいくらの財産として評価するかが問題になります。

この評価額一つで、不動産を取得する相続人にとっては他の相続人に対する債務の額が増減し、他の相続人としても取得する金銭の額が変わるため、算定根拠のない金額では合意が得られないことが考えられます。

二世帯住宅の不動産相続は相続税にも注意

二世帯住宅を相続する際には、相続税にも注意が必要です。

特に、土地の相続に関しては「小規模宅地等の特例」が使えるかどうかで、相続税の額が大きく変わる可能性があります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた宅地のうち、一定の要件を満たしたものについて、配偶者や子などの親族が相続する場合に、その宅地の評価額を80％または50％減額できる制度です。

たとえば、住宅の敷地として使われている宅地に適用すれば、330平方メートルの部分までその評価額を80％減額することができ、非常に高い節税効果があります。

ただし、被相続人から子の名義とする場合、満たさなければならない要件があり。特に二世帯住宅の場合、建物の登記の状況が重要になります。

この特例が適用できるかどうかによって、他の相続税対策が必要になるかどうかも変わってくるため、事前に適用の可否を確かめておくことが望ましいです。

二世帯住宅の相続に備えるには

遺言書を作成する

不動産を誰が取得するかで相続人同士がもめないようにするには、生前に遺言書を残しておくことが効果的です。遺言書を法的に有効なものにするにはいくつかの要件があるため、専門家に相談しながら作成することをおすすめします。

専門家に評価を依頼する

代償分割を行う際には、不動産の評価額について、不動産鑑定士などの専門家に依頼することも一つの方法です。相続人全員が納得すれば自由に評価額を決められますが、意見が分かれる場合には公正な判断を専門家に求めましょう。

相続税は税理士に相談を

二世帯住宅の相続では、土地に「小規模宅地等の特例」が適用できるかどうかで相続税額が大きく変わります。事前に税理士に相談し、住宅の状況を確認しておくと安心です。もし特例が使えない場合でも、他に有効な節税対策はあります。当事務所でもご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお声がけください。