相続した田んぼの処分方法

相続した田んぼを処分する方法としては、他者に売却することが一般的になります。

ただし、田んぼは「農地」に該当するため、田んぼを売却する際には、原則として農地法上の許可が必要です。

田んぼの処分方法によって、必要となる許可の種類と許可申請先には、下記のような違いがあります。

田んぼを売却によって処分する場合、その売却方法は、田んぼを農地のまま引き継いでくれる相手に売却する方法（3条許可の対象）か、別の用途で使用したい相手に転用＋売却をする方法（5条許可の対象）に分かれます。

許可が必要であるにもかかわらず許可を受けずに進めると、売買契約が無効になることもあるため注意が必要です。

相続した田んぼを処分する手続きの流れ

農業委員会への届け出

まずは、相続によって田んぼの所有者が相続人に変わったことを、農業委員会に知らせる必要があります。

手続きは、こちらの記事で解説しています。

農地の相続における注意点

農地として売却するか転用するかを決める

田んぼの売却方法は、農地のまま農業を引き継いでくれる人に売却するか、転用して売却する方法があります。

どちらにするか決めていない場合は、まずは相続した田んぼが転用可能な農地であるかどうかを確認しましょう。

そもそも転用が許可されることのない農地や、ごく限られた条件下でしか許可されない農地があるため、買い主を探す前に確認しておくとスムーズです。

相続した田んぼが都市計画法における「市街化区域」に該当する場合は、許可制ではなく各市町の農業委員会への届け出で転用することができますが、それ以外は、農業振興法による農地の5つの区分によって転用許可に必要な条件が分かれています。

5つの区分とは、①農用地区域内農地、②甲種農地、③第1種農地、④第2種農地、⑤第3種農地です。

画像出典）農林水産省：農地転用許可制度について「農地転用許可制度の概要」

https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html

相続した田んぼの農地の区分を確認する方法には、「eMAFF農地ナビ」などのインターネットサイトで調べる方法や、各市町村の農業委員会に相談する方法があります。

田んぼを売却する相手を探す

続いて、相続した田んぼの売却先を探します。

相続した田んぼを農地として売却する場合は、近隣の農家に声を掛けたり、農地を扱う不動産業者や農地中間管理機構に相談することが一般的です。

相続した田んぼを宅地などに転用して売却する場合は、一般的には不動産業者に相談し、仲介してもらいます。

売買契約を締結する

売却相手と売買契約を締結します。

農地法の許可が必要となる売買であれば、「農地法第〇条の許可があった後にただちに所有権移転登記を行う」など、農地法の許可がおりるまで所有権移転の効力が発生しない契約（停止条件付土地売買契約）を交わします。

農地法の許可申請

田んぼとして農地のまま売却する場合、田んぼを転用して売却する場合のいずれも、原則として農地法の許可が必要になります。

申請先の機関のホームページ等で必要書類をよく確認してから、許可申請を行います。

（参考）相続した田んぼの売却価格の相場はいくらか

相続した田んぼの売却を計画する際、手続きの他にも、ご自身が相続した田んぼの売却価格の相場が気になることと思います。

売却価格の相場は、インターネットでも調べることができます。

たとえば、国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」を使用すれば、条件の近いエリアの農地の取引総額と面積を確認することができますので、売却価格の相場を知るのに役立てることができます。

国土交通省）土地総合情報システム

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

また、一般社団法人全国農業会議所で毎年実施されている「田畑売買価格等に関する調査」の結果からでも、農地の売却価格の傾向を確認することができます。

相続した田んぼは税理士にも相談を

相続した田んぼをすぐに売ったとしても、相続税の申告時には、その田んぼの相続税評価を行い、相続財産として税計算の対象に含めなければなりません。

農地の相続税評価は通常の土地と比べて複雑ですので、相続専門の税理士への相談をおすすめします。

また売却する際は、売り手に所得税や住民税がかかることもあります。

こうした税負担も考慮して、いつどのように売却するかを考えることも重要ですので、相続した田んぼの処分を計画されている場合は、相続専門の税理士にもご相談ください。