住宅をリフォーム（増改築）時の注意点

【2026年4月 最終更新】住宅取得等資金の贈与税の非課税制度の適用期限・非課税限度額を最新の内容に更新しました。

住宅リフォーム（増改築）をする場合、一定の登記申請等を行わないと思わぬ課税の問題が生じる場合があります。

贈与税が生じるケース

ご両親等の親族が所有している建物を、子が出資し、住宅としてリフォーム（増改築）をするケースがよく見うけられます。

一見すると、何も問題がないように思われます。

実際の相談でも、「どこに税金が関係するの？？」などといった質問を頻繁にいただきます。

しかし、

①【建物を所有している者】

※上記の場合：ご両親等の親族

②【自己の建物ではない建物に対するリフォームに関する費用を支出する者】

※上記の場合：子

が一致していない場合、②の方より①の方へ、リフォーム代金相当額の贈与があったものとみなされ、贈与税の問題が生じるケースがあります。そのため、リフォームによる建物価値（価格）増加分相当の建物の所有権持分を①の方より②の方へ移転する必要があります。

住宅ローン控除が生じるケース

また、住宅ローン控除を受けられる場合においても、控除の要件として「自己の建物をリフォームする」ことが定められております。当要件も踏まえ、事前に①の方より②の方へ建物の所有権を移転するなど検討されることがよい場合があります。

このように、リフォーム前やリフォーム後に一定の登記手続（贈与による所有権移転登記など）を行うことにより、上記のような問題を解消することができます。

リフォームに使える贈与税の特例

一方で、上記のケース（ご両親等の親族が所有している建物を、子が出資し、住宅としてリフォーム（増改築））においても贈与税に関して使える特例があります。

それは、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」です。

※詳しい要件等は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（国税庁）のページをご覧ください。

基本的には、親などから贈与を受けた際、その金額に応じて贈与税が生じてしまいます。ただし、耐震やバリアフリーなど特定のリフォーム工事を行うための資金として贈与されたものについては、一定額まで非課税、つまり税金がかからないのです。
非課税になる限度額は、省エネ等住宅に該当する場合は1,000万円、それ以外の住宅は500万円です（2026年12月31日までの贈与が対象）。この制度は数回にわたり延長されており、適用期限や要件が変更される場合があるため、利用を検討する際は最新の情報をご確認ください。

ただし、注意点としましては税金がかからなくても「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を使った贈与を行う場合は必ず贈与税の申告が必要となります。

何はともあれ、リフォーム（増改築）を検討されている方は、事前にご相談下さい。

注意：税務上の相談は税理士の職域、登記については司法書士の職域となります。

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