滋賀県の空き家は約8万戸、放置される空き家が増えている

令和5年（2023年）の住宅・土地統計調査によると、滋賀県内の空き家は約81,600戸です。そのうち賃貸・売却の予定がなく、かつ人が住んでいない空き家は約48,500戸で、全体の59.4%を占めています（出典：滋賀県 令和5年住宅・土地統計調査 結果概要）。

市町別に見ると、高島市の空き家率が23.1%で県内最高。長浜市18.5%、東近江市17.5%と続きます。一方、草津市は6.7%と最も低い水準です。

相続をきっかけに空き家を所有することになり、「どうすればいいか分からない」まま時間が過ぎているケースは多く見られます。「実家が空き家になったがどうすれば良いか」「相続放棄した方が良いのか」といった相請は多く寄せられており、対処方法によって税負担や手続きが大きく変わるため、選択肢を整理したうえで判断することが重要です。

空き家を放置するとどんなリスクがあるか

固定資産税が最大6倍になる可能性

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）の固定資産税は最大6分の1に軽減されています。しかし、2015年に施行された空家等対策特別措置法により、管理が不十分な空き家が「特定空家」に指定されると、この特例が解除されます。

さらに2023年の法改正では「管理不全空家」のカテゴリが新設され、特定空家に至る前の段階でも特例解除の対象になりました。つまり、空き家を放置しているだけで固定資産税が跳ね上がるリスクが以前よりも高まっています。

建物の劣化と近隣トラブル

人が住まなくなった建物は急速に劣化します。屋根や外壁の損傷、雑草の繁茂、害虫の発生などが近隣住民からのクレームにつながるケースもあります。倒壊のおそれがある場合は、行政から除却（解体）の命令を受ける可能性もあります。

相続登記をしないまま放置するリスク

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科されます。空き家の場合でも登記義務の対象です。

空き家を売却する場合に使える「3,000万円特別控除」

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、2024年1月以降の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除限度額は2,000万円になります（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

主な要件

この特例を使うための要件は、次のとおりです。被相続人がひとりで住んでいた家屋であること（老人ホーム入所の場合は一定の条件あり）。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること。相続から売却まで、事業・貸付・居住のいずれにも使っていないこと。相続開始から3年後の年末までに売却するこど㼈制度の期限は2027年12月31日）。

2024年改正で使いやすくなった

以前は売却前に耐震改修または解体を完了させる必要がありましたが、2024年1月以降の売却からは、売却後に買主が耐震改修・解体を行う場合でも適用対象になりました（出典：国土交通省 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）。売主側の金銭的負担が軽くなり、利用しやすい制度になっています。

3,000万円特別控除については相請を受けることが多く、適用要件には細かい注意点があります。要件の詳細や判断のポイントは相続空き家3000万円控除についてで解説しているので、あわせてご確認ください。

売却以外の選択肢：活用・解体

空き家バンクに登録する

滋賀県内では19市町が空き家バンクを設置しています（出典：滋賀県 空き家バンクのご案内）。空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい人と、利用したい人をマッチングする制度です。移住希望者やリノベーション目的の買い手が見つかることもあります。

空き家バンクに登録した物件については、登録から1か月以内であれば家財処分や草刈りにかかる費用の補助（補助率1/2）を受けられる市町もあります。

解体して更地にする

活用の見込みがなく、管理コストだけがかかる場合は解体も選択肢になります。滋賀県内の一部市町では、不良住宅の解体費用に対して補助金を出しています（補助率4/5、上限80万円の例あり）。

滋賀県は解体費用のシミュレーションサイトも提供しています。「すまいの終活ナビ」では、解体にかかるおおよその費用を事前に把握できます（出典：滋賀県 すまいの終活ナビ）。なお、相続が発生する前から解体を検討している方には、実家（空き家）は生前のうちに解体して更地にすべき？も参考になります。

相続土地国庫帰属制度を使う

2023年4月に開始した制度で、相続した土地を国に引き渡すことができます。ただし、建物がある土地は対象外のため、建物を解体してから申請する必要があります。審査手数料（14,000円）と負担金（原則20万円）がかかります。制度の詳しい要件と手続きはいらない山を国に？相続土地国庫帰属制度の解説をご覧ください。

まず何から始めればいいか

空き家を相続した場合の対応は、大きく3つのステップに分けられます。

まず相続登記を済ませること。義務化されているため、3年以内の手続きが必要です。次に、売却するか・活用するか・解体するかの方針を決めること。売却の場合は3,000万円特別控除の要件に該当するか確認してください。最後に、税金面の詯算をしたうえで具体的な手続きに入ること。譲渡所得税や固定資産税の負担は方針によって大きく変わるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

滋賀相続相談所では、相続登記の手続きから空き家の売却・活用に関する税務相談まで、まとめてサポートしています。空き家をどうするか迷っている方は、まず一度ご相談ください。