相続登記に続き、住所変更登記も義務になる

2024年4月に相続登記の義務化が始まりましたが、2026年4月1日からは「住所・氏名変更登記」も義務化されます。

不動産を所有している方が引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったとき、変更から2年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合は5万円以下の過料が科される可能性があります（法務省 住所等変更登記の義務化特設ページ）。

「相続登記は済ませたけれど、その後の住所変更はしていない」という方は少なくありません。この記事では、住所変更登記の義務化が相続とどう関わるのか、滋賀県の方が具体的に何をすべきかを説明します。

住所変更登記の義務化で何が変わるのか

対象となる人

不動産（土地・建物・マンション）を所有しているすべての方が対象です。自宅でも収益物件でも、登記簿上の住所と現在の住所が異なっていれば変更登記が必要になります。

法人名義の不動産も対象です。本店所在地を移転した場合は、不動産の登記も変更しなければなりません。

期限のルール

住所変更登記の期限は2つのパターンに分かれます（法務省Q&A）。

2026年4月1日以降に住所が変わった場合： 変更日から2年以内に登記を申請する。

2026年3月31日以前に住所が変わっていて、まだ変更登記をしていない場合： 2028年3月31日（令和10年3月31日）までに登記を申請する。

つまり、過去に引っ越しをして登記簿上の住所を放置していた方にも、2年間の猶予期間付きで義務が課されます。

罰則

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、法務局からの催告に応じて申請すれば、直ちに過料が科されるわけではありません。

相続した不動産と住所変更登記の関係

住所変更登記の義務化は、相続した不動産にも影響します。主に以下の2つのケースで注意が必要です。

ケース1：相続登記をしたが、その後引っ越した

親の不動産を相続して自分の名義に変更（相続登記）した後、自分が引っ越した場合、不動産の登記簿上の住所と現住所が一致しなくなります。この状態を放置すると、住所変更登記の義務に違反することになります。

相続登記の義務化（2024年4月施行）に対応して登記を済ませた方でも、その後に住所が変われば改めて変更登記が必要です。「相続登記さえ終われば安心」というわけではありません。

ケース2：被相続人の住所が登記簿と異なっていた

亡くなった方（被相続人）が生前に引っ越しをしていて、登記簿上の住所が古いままだった場合、相続登記の手続きが複雑になります。

相続登記では「登記簿上の所有者＝被相続人」であることを証明する必要がありますが、住所が一致しないと、住民票の除票や戸籍の附票で住所の変遷を追わなければなりません。転居回数が多いと、過去の住民票が廃棄されていて証明が困難になるケースもあります。

この問題は、住所変更登記の義務化によって長期的には減っていく見込みですが、現時点では「被相続人の住所不一致」は相続手続きでよくある㤜壁です。

既存記事「相続登記の義務化で何が変わった？滋賀県の方が2027年3月末までにすべきこと」では、相続登記そのものの手続きを解説しています。住所変更登記の義務化はこの制度の延長線上にある関連制度です。

スマート変更登記制度も始まる

住所変更登記の義務化と合わせて、「スマート変更登記」という新しい仕組みも導入されます。

これは、あらかじめ法務局に申出をしておけば、引っ越しで住所が変わったときに法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を通じて住所変更を確認し、職権で変更登記をしてくれる制度です（法務省 住所等変更登記の義務化について）。

転勤が多い方や、複数の不動産を所有している方は、この制度を利用すると変更登記のたびに申請する手間が省けます。

ただし、職権登記されるのは住所変更の場合のみです。氏名変更（結婚・離婚・養子縁組など）は対象外で、自分で申請する必要があります。

滋賀県での手続き方法

滋賀県内の不動産の住所変更登記は、大津地方法務局（滋賀県大津市京町3丁目1番1号）に申請します。管轄区域は滋賀県全域です（滋賀県の法務局一覧）。

必要書類

住所変更登記に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書（法務局のホームページからダウンロード可能）
• 住民票の写し（新しい住所が記載されたもの）
• 登録免許税：不動産1筆につき1,000円

住民票は滋賀県内の市役所・町役場で取得できます。マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能です。

申請方法

窓口申請のほか、郵送申請やオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）も利用できます。司法書士に依頼することも可能で、その場合は報酬として1万〜3万円程度が目安です。

今のうちに確認しておくべきこと

2026年4月の施行まであと10日ほどです。以下のチェックリストで、自分に該当するものがないか確認しておきましょう。

①不動産の登記簿上の住所は現住所と一致しているか。 登記事項証明書は法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。

②相続で取得した不動産の登記簿は確認したか。 相続登記を済ませていても、その後の住所変更が反映されていない場合があります。

③複数の不動産を所有していないか。 自宅のほかに、相続で取得した土地や共有持分がある場合は、それぞれの登記を確認する必要があります。

④スマート変更登記の申出を検討しているか。 今後も住所変更の可能性がある方は、施行後に法務局で申出の手続きを行うと便利です。

登記簿の確認や申請手続きに不安がある方は、税理士や司法書士に相談するのが確実です。