「土地を持っているだけで相続税が増えている」は本当か

滋賀県内で土地を所有する親御さんを持つ方から、「最近また土地の値段が上がっていると聞いた。相続税は大丈夫か？」という相談が増えています。

結論から言えば、答えは「はい、増えている可能性があります」です。相続税の土地評価は毎年更新される「路線価」をもとに計算されます。路線価が上がれば、同じ土地でも相続税評価額は上がり、場合によっては相続税の課税対象になるケースも出てきます。

特に草津市は2025年の住宅地路線価が前年比＋15.7%と大幅に上昇しており（出典：国税庁路線価図）、滋賀県内の地価ランキングでも1位の水準を維持しています。実際に、草津市や大津市に自宅をお持ちの方から「以前の試算では相続税はかからないと言われたのですが…」というご相談をいただき、改めて計算してみると申告が必要だったというケースが出てきています。相続税対策をした時点と今では地価が変わっているため、一度確認し直すことをお勧めします。

路線価とは何か：相続税評価の基礎

「路線価」は、国税庁が毎年7月に公表する土地の評価基準です。正式名称は「相続税路線価」で、相続税や贈与税の申告で使う土地の価格を計算するために使います。

路線価は、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの単価として設定されています。一般的に公示地価（国土交通省が公表する土地の基準価格）の約80%が路線価の目安とされており、毎年1月1日時点の地価をもとに算出されます。

相続税で土地の評価額を計算する場合、基本的な式は以下のとおりです。

相続税評価額＝路線価（円/㎡）×面積（㎡）×補正率

補正率は土地の形状（間口が狭い、奥行きが長いなど）によって調整されます。角地であれば加算される場合もあります。

草津市・大津市の2025年路線価：エリア別の傾向

草津市の路線価は滋賀県内トップ

草津市は京都・大阪へのアクセスが良いベッドタウンとして人口増加が続いており、地価上昇が顕著です。

2025年の路線価（住宅地）の平均値：

• 草津市：約36.8万円/坪（約11.1万円/㎡）、前年比＋15.7%（出典：トチノカチ・路線価データ）
• 滋賀県内地価ランキング1位（平均165,800円/㎡）

草津駅周辺・野路エリアなど交通利便性の高い場所では路線価が特に高くなっています。

大津市の路線価

大津市は滋賀県の県庁所在地で、エリアによって地価に大きな差があります。

2025年の基準地価の平均値：

• 大津市：約10.4万円/㎡（全国202位）（出典：tochidai.info 2025年データ）

大津市は面積が広く、山間部から市街地まで幅広いエリアを含むため、平均値は草津市より低くなっています。ただし大津駅・膳所・石山などJR沿線エリアでは路線価が高く、京都に近い山科区境界付近は特に評価が高い傾向があります。

相続税評価額の具体例

草津市内の住宅地（200㎡、路線価11万円/㎡と仮定・補正率1.0とする）の評価額：

• 11万円/㎡ × 200㎡ = 2,200万円

昨年比15%上昇した場合、この土地の評価額は前年比で約330万円増加します。相続財産全体が基礎控除に近い水準にある場合、この変化が課税の境界を超える引き金になります。

地価上昇で注意が必要な2つのポイント

1. 「うちには相続税がかからない」は過去の話になりつつある

相続税には基礎控除があります。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が子2人であれば基礎控除は4,200万円となります。

以前は「自宅と少しの預金しかないから大丈夫」と考えていた方でも、土地の評価額が毎年上昇することで相続財産の合計が基礎控除を超えるケースが出てきています。

特に草津市・大津市など地価上昇が続くエリアでは、数年前に「大丈夫」と言われた家族でも、現時点で再確認が必要な場合があります。

なお、自宅土地には「小規模宅地等の特例」という制度があり、一定の条件を満たすと評価額を最大80%減らすことができます。この特例の詳細については、二次相続で気をつけたい相続税と節税のポイントもあわせてご覧ください。

2. 路線価が下落する年もある：申告タイミングの見極め

路線価は毎年変動します。上昇が続く年もあれば、地価が急落した年（リーマンショック後やコロナ禍など）に路線価が下がることもあります。

通常、相続税の申告では被相続人が亡くなった年の路線価を使います。しかし著しく地価が下落した場合は「時価」を用いる方法が認められることもあります。こうした特例的な評価方法は、状況によって判断が変わるため、専門家への確認が必要です。

草津市・大津市で相続を迎える前にやっておくべきこと

路線価から相続税の概算を確認する

まず、国税庁のWebサイト（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で自宅の路線価を調べ、土地の評価額の概算を計算してみましょう。正確な評価は補正率や土地の形状によって変わりますが、ざっくりとした金額感をつかむことが出発点です。

基礎控除額と照らし合わせる

路線価から計算した土地の評価額に、預金・株式・保険金・その他財産を足した合計が、基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）を超えるかどうかを確認します。

超えそうなら早めに税理士に相談する

相続税は亡くなってから10ヶ月以内に申告・納税が必要です。遺産の内容確認・評価額の計算・節税対策の検討には時間がかかります。「超えるかどうか微妙」という段階から相談に来ていただくことで、できることが格段に増えます。

滋賀相続相談所への相談について

草津市・大津市・守山市・栗東市などで土地を相続する予定のある方は、路線価の状況が変わっている今こそ相続税の概算チェックをお勧めします。

当相談所では、税理士と司法書士が連携して相続税申告から名義変更まで一貫対応しています。「まだ相続は先の話」という段階でも、生前の対策相談から受け付けています。まずはお気軽にご相談ください。

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