借地権の評価額は自用地価格（更地であるとした場合の評価額）に借地権割合を乗じた評価額となります。

借地権の価格 ＝ 自用地価格 × 借地権割合

貸家建付借地権については以下の評価方法となります。

貸家建付借地権の価格＝

（自用地価額×借地権割合）－（自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

国税庁ホームページ（路線価と借地権割合）

以下で説明しているような土地は相続時の評価減を見込む事が出来ます。

１．広大地

　　広大な土地の場合、開発を行う際に道路など公共公益的施設用地としての負担が必要となるため土地の評価は低くなります。

２．セットバック

　　建築基準法42条第2項の道路（二項道路など）に面する土地を有する場合、自分の土地なのに、道路の幅を将来拡張するため家を建てられない部分があります。

３．容積率

　　大きな道路の前の土地などに比べると、住宅地区の土地では容積率が低く定められているため土地の評価は低くなります。

４．都市計画道路予定地

　　自治体の土地計画図に記載されているような土地（路線価図などには記載されていません。）の場合、一定の補正率を乗じて評価をします。

５．利用価値の低い土地

　　お墓の前や凸凹の激しい土地、騒音の激しい土地、水が溜まりやすい土地などは評価が低くなります。

１．どの土地が有利かを選択する

　　小規模宅地等の特例は適用を受ける土地の選択が自由ですので、どの土地が一番有利なのかをしっかり検討して選択する必要があります。

２．次の相続を考慮した生前贈与や一次相続

　　生前贈与や一次相続の際に小規模宅地の特例が適用される土地を譲り受けた場合、次の相続（二次相続）の時には小規模宅地の特例が使えず、全て合せると税額を多く払ってしまっているケースなどが考えられます。

　　先々を考慮して最も有利となるように生前贈与や一次相続をする事が重要です。

物納をする事が出来る場合と出来ない場合があります。物納についてのコツを押さえる事で、納税の面でも円滑な相続を心がけましょう。

１．共有名義の不動産

      ○共有名義の不動産は名義人全員の申請がなければ物納は認められません。

　　○金融資産を相続している場合には物納は認められません。

＜ケース＞

　　　相続人A

　　　　金融財産と不動産を共有名義で相続

　　　相続人BとC

　　　　不動産だけを共有名義で相続

このような場合、Aに金融財産があるためにBとCも物納をする事が認められません。

納税資金を全員確保するために遺産分割協議をやりなおすにしても、税務上は譲渡や贈与とみなされますので、再度税金が生じる可能性があります。

２．収納価格の評価

物納する場合の収納価格は課税価格計算の基礎となったその財産の価格となります。そのため小規模宅地等の特例や、その他評価減をしている土地などは収納価格も下がるためトクとは言えませんのご注意ください。

売却価格と収納価格はそれぞれ異なりますが、同様に費用もそれぞれ異なります。

売却にかかる費用＝測量費、税金、仲介手数料、登記費用など

物納にかかる費用＝測量費など

どちらが得かは下記の金額を比較検討する事で判断する必要があります。

　○売却価格 － 売却にかかる費用　

　○収納価格 ー 物納にかかる費用

税理士などの専門家や不動産関係者とよく打ち合わせをする事をおすすめいたします。